När nästa års hyra aviseras är det värt att stämma av indextillägget mot avtalet. Även små avvikelser kan få betydelse över en större portfölj och flera år.
Kontrollen bör omfatta både beräkningen och de avtalsvillkor som beräkningen bygger på. Ett korrekt KPI-värde räcker inte om fel bashyra eller indexandel används.
Den här artikeln går igenom var felen brukar uppstå och hur du fångar dem.
Grundmekaniken — så ska det räknas
För att kunna kontrollera behöver du veta vad som ska hända.
Indexklausuler förekommer i lokalhyresavtal. Enligt 12 kap. 19 § jordabalken förutsätter denna typ av rörlig beräkningsgrund som huvudregel ett avtal på bestämd tid om minst tre år. Det innebär inte att alla lokalavtal måste löpa i tre år eller innehålla index.
Fastighetsägarna tillhandahåller bland annat indexklausulerna 6E och 6F. Formulär 6F kan användas när även fasta tillägg ska indexregleras. Kontrollera formulärets version, ifyllda fält och eventuella ändringar i det undertecknade avtalet.
Justeringen kan ske vid andra tidpunkter än årsskiftet om avtalet anger det. Skilj på hur ofta hyran faktureras och hur ofta indexet justeras: kvartalsfakturering innebär inte i sig kvartalsvis indexjustering.
Så här ser indexberäkningen ut:
Indextillägg = (jämförelseindex / bastal − 1) × den bashyra som ska indexeras, med hänsyn till avtalets eventuella golv och tak.
Räkneexempel med 100 procent indexandel och utan särskilt tak: bashyra 1 000 000 kr, bastal KPI oktober 2022 = 384,04 och jämförelseindex oktober 2025 = 419,35 (1980=100). Indextillägget för 2026 blir (419,35 − 384,04) / 384,04 × 1 000 000 ≈ 91 944 kr. Hyran blir cirka 1 091 944 kr före andra tillägg.
I den beskrivna modellen beräknas tillägget mot bastalet och den avtalade bashyran. Att multiplicera föregående års fullt indexerade hyra med kvoten mellan två på varandra följande indextal kan matematiskt ge samma resultat. Det är inte i sig dubbel indexering; felet uppstår om fel förändringsfaktor eller fel hyresunderlag används.
Här uppstår felen
- Bastalet i avtalet stämmer inte med rätt KPI-värde. Kontrollera vilken basmånad avtalet anger. Ett årsmedeltal får inte ersätta ett oktobertal när klausulen avser oktober. Skilj också på avtalets basmånad och indexseriens basår.
- Hela hyran indexeras trots att avtalet bara indexerar en del. Indexklausulen kan ange att bara en del av hyran indexeras. Om avtalet anger 70 procent ska den återstående delen hållas utanför just den indexberäkningen. Läs hur begreppet bashyra används så att indexandelen inte appliceras två gånger.
- Egna hyresvärdsklausuler med lägsta nivå och index på index. En särskild klausul kan innehålla en minsta årlig höjning eller en annan beräkningsmodell än standardformuläret. Det kan ge högre hyra även när KPI stiger mindre eller faller. Kontrollera vad procentsatsen tillämpas på och jämför år för år. En avtalad minimihöjning är inte automatiskt ett räknefel.
- Tilläggsbeloppen räknas dubbelt. Separat indexering av ett tillägg är inte automatiskt dubbelräkning. Kontrollera om beloppet redan ingår i det indexerade underlaget och om avtalet medger en separat justering.
- Avrundningsfel som blir systematiska. I sig små men över ett bestånd och flera år kan de märkas. Lös det genom att alltid räkna med fulla decimaler och avrunda först i slutet.
Praktiskt: så fångar du felen
Det enklaste är att göra om beräkningen själv. Du behöver tre saker:
- Avtalets bastal (KPI-värdet för en specifik oktobermånad).
- Avtalets bashyra och eventuell indexerbar andel.
- KPI-värdet för avtalets jämförelsemånad. Vid justering i januari används ofta föregående års oktobertal, som publiceras i november.
En enkel indexberäkning går snabbt när underlaget är kontrollerat. Avtal med flera tillägg, tak eller golv kräver mer tid.
Börja med att be om hyresvärdens beräkningsunderlag. Skillnader kan bero på både inmatningsfel och olika tolkningar av klausulen.
När du hittar en avvikelse: begär en skriftlig förklaring och bifoga din egen beräkning. Dokumentera hur avvikelsen hanteras.
Perspektiv på de senaste årens utslag
KPI steg med cirka 10,9 procent mellan oktober 2021 och oktober 2022, jämfört med cirka 0,9 procent mellan oktober 2024 och oktober 2025. Tabellen visar indexförändringen, inte en generell procentsats som gäller varje hyresavtal.
Indexutvecklingen kan svänga. Ett förhandlat tak kan begränsa framtida höjningar, men kostnaden och effekten beror på vilka andra villkor parterna kommer överens om.
När det skalar
Kvarto samlar bland annat bastal, indexandel och tillägg i strukturerad avtalsdata. Det ger ett underlag för att kontrollera aviseringen. Stäm alltid av systemets beräkning mot den undertecknade klausulen.
Men system eller ej — själva principen är densamma: räkna alltid om själv, jämför med aviseringen och ifrågasätt avvikelser skriftligt.
Den här artikeln är skriven i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. För avtalsspecifika frågor rekommenderar vi alltid kontakt med jurist eller hyresrådgivare.