En indexklausul behöver läsas tillsammans med de ifyllda avtalsvillkoren. Kontrollera indexserie, basmånad, bastal, indexandel och eventuella tak eller golv. Här går vi igenom vad de olika uppgifterna betyder.
Vilket index avtalet faktiskt hänvisar till
Om avtalet hänvisar till KPI ska ni använda den serie och de tal som klausulen anger. KPI och KPIF är olika mått. En nyhetssiffra för KPIF får därför inte ersätta avtalets KPI-tal.
- KPI, fastställda tal Det index avtalen normalt avser. Talen fastställs en gång och revideras aldrig i efterhand. Det är själva poängen: en hyra som redan aviserats ska inte behöva räknas om.
- Skuggindextal Skuggindextal är korrigerade beräkningar som kan skilja sig från de fastställda talen. Använd inte skuggindex i stället för fastställda KPI-tal utan att kontrollera vad avtalet anger.
Fastighetsägarnas standardklausuler utgår från oktoberindex. Vid en justering i januari jämförs vanligen föregående oktobertal med avtalets bastal. SCB publicerar även tal för årets andra månader; senaste publicerade KPI-tal är därför inte alltid det tal som hyresklausulen ska använda.
Basårsbytet 2026 — samma index, två skalor
Från 2026 fastställs KPI med basår 2020. Den tidigare serien med fastställda tal, 1980=100, slutar i december 2025. Därefter publicerar SCB en omräknad 1980-tabell, varje månad till och med december 2030: 2020-talet × 3,3592. Juni 2026 är till exempel 125,56 i 2020=100 och 421,78 i 1980=100.
För ombasning av äldre KPI-tal används årsmedeltalet för 2020, 335,92 på 1980-skalan: gammalt indextal / 335,92 × 100. Tabellen visar äldre oktobertal och motsvarande ombasning, avrundad till två decimaler.
Ett 1980-avtal stannar i 1980-tabellen
Anger avtalet KPI 1980=100 räknar ni i den serien hela vägen: de fastställda talen till och med 2025 och SCB:s omräknade 1980-tabell därefter. Inför januari 2027 jämförs alltså oktober 2026 i 1980-tabellen med avtalets bastal, och från oktober 2025 är det 419,35. Byt inte serie halvvägs.
Att räkna om bastalet till 2020-skalan och räkna där ger nästan samma resultat, men inte exakt. De ombasade talen har bara två decimaler. Med 1 000 000 kr i bashyra och basår 2024 blir tillägget för 2026 9 242 kr i 1980-serien men 9 297 kr om man räknar i 2020-skalan. Kvartos indexräknare räknar därför ett 1980-avtal i 1980-serien och ett 2020-avtal i 2020-serien.
Jämför tal på samma basårsskala. Dokumentera eventuell ombasning så att beräkningen går att följa tillbaka till avtalet.
Att blanda ett bastal på 1980-skalan med ett jämförelsetal på 2020-skalan ger en felaktig kvot. Hur det påverkar den faktiska hyran beror också på indexandelen och eventuella golv eller tak.
Identifiera serien genom avtalet och källtabellen, inte enbart genom talets storlek. Fastighetsägarnas uppdaterade formulär innehåller anvisningar om ombasning av äldre bastal. Följ den klausul som gäller för ert avtal. Har parterna kommit överens om att basa om bastalet till 2020=100, redovisa både originaltalet och omräkningen.
Bastalet är avtalets ankare
Bastalet är indextalet för avtalets basmånad, och det ligger fast under hela avtalstiden. Det flyttas inte av att hyran höjs, inte av ett tilläggsavtal om utökad yta, och inte av att avtalet förlängs — om inte parterna uttryckligen har kommit överens om ett nytt bastal och skrivit in det.
Vid en förlängning behöver parterna vara tydliga med om det ursprungliga bastalet ska behållas eller ersättas. Skriv ut basmånad, serie och bastal i handlingen.
Indexandel, tak och golv
Alla avtal indexerar inte hela hyran. En vanlig konstruktion är att en andel — säg 70 procent — räknas upp medan resten ligger fast. Det påverkar inte bara nivån utan även hur snabbt hyran växer över tid, eftersom den fasta delen aldrig räknas upp.
Ett tak kan begränsa den årliga höjningen eller vara utformat på annat sätt. Om ett årligt tak påverkar underlaget för kommande år behövs en beräkning år för år. Utgå inte från att alla klausuler med ordet tak fungerar likadant.
Golv fungerar spegelvänt och finns i två former som ofta blandas ihop. Den ena är ett golv på den årliga förändringen, till exempel att uppräkningen aldrig blir negativ. Den andra är standardklausulen om att hyran jämte indextillägg aldrig får understiga bashyran. De är oberoende av varandra och kan finnas var för sig eller tillsammans. Efter ett år med fallande index — 2009 och 2014 är exempel — är det vilken av klausulerna som gäller som avgör om hyran sänks, ligger stilla eller bara delvis återhämtar sig året därpå.
Så kontrollerar ni en avisering
- Ta fram avtalets indexklausul och läs den ordagrant. Notera indexserie, basmånad, bastal, indexandel samt eventuellt tak och golv.
- Kontrollera att bastalet i aviseringen är samma som i avtalet, och att det ligger i rätt basårsserie.
- Kontrollera att indextalet är oktober för rätt år, och att det är ett fastställt tal.
- Räkna år för år när klausulens årliga tak, golv eller andra villkor kräver det. Ett golv som endast hindrar hyran från att understiga bashyran kräver inte i sig en sådan kedjeberäkning.
- Stäm av mot vad ni faktiskt betalade förra året. Ett fel som smugit sig in tidigare följer med i alla efterföljande aviseringar tills någon upptäcker det.
Vår indexräknare kan visa beräkningar med indexandel, tak och golv. Kontrollera att räknarens valda modell motsvarar just er klausul innan resultatet används för avstämning.
Texten är skriven i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Vid en tvist behöver både avtalet och tillämplig lag bedömas.