Fyll i hyran, löptiden och er marginella låneränta. Kalkylatorn visar leasingskulden och nyttjanderätten vid start, och år för år hur räntan, avskrivningen och omvärderingen vid KPI-indexering påverkar balans- och resultaträkningen.
Leasingskuld vid start
5 475 087 kr
Nyttjanderätten startar på samma belopp.
Kostnad år 1
1 284 168 kr
Ränta 189 151 kr + avskrivning 1 095 017 kr, mot hyra 1 200 000 kr.
Räntekostnad totalt
524 913 kr
Över hela leasingperioden.
| År | Hyra | Ränta | Avskrivning | Omvärdering | Skuld vid årets slut | Nyttjanderätt vid årets slut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 200 000 kr | 189 151 kr | 1 095 017 kr | – | 4 464 237 kr | 4 380 069 kr |
| 2 | 1 200 000 kr | 148 717 kr | 1 095 017 kr | – | 3 412 954 kr | 3 285 052 kr |
| 3 | 1 200 000 kr | 106 665 kr | 1 095 017 kr | – | 2 319 619 kr | 2 190 035 kr |
| 4 | 1 200 000 kr | 62 932 kr | 1 095 017 kr | – | 1 182 551 kr | 1 095 017 kr |
| 5 | 1 200 000 kr | 17 449 kr | 1 095 017 kr | – | 0 kr | 0 kr |
Enligt IFRS 16 tar hyresgästen upp nästan alla hyresavtal i balansräkningen. Undantagen är korta avtal på högst tolv månader och tillgångar av lågt värde, och en lokal är aldrig ett lågvärdesobjekt. Två poster uppstår vid start: en leasingskuld, som är nuvärdet av hyrorna, och en nyttjanderätt på samma belopp.
Ett exempel: årshyran är 1 200 000 kr, betald kvartalsvis i förskott, leasingperioden är 5 år och den marginella låneräntan 4 %. Leasingskulden vid start blir då 5 475 087 kr. År 1 är räntekostnaden 189 151 kr och avskrivningen 1 095 017 kr, alltså 1 284 168 kr i resultaträkningen mot 1 200 000 kr i hyra. Sista året är kostnaden 1 112 466 kr. Över hela avtalet blir summan densamma som hyrorna, 6 000 000 kr.
Det är därför IFRS 16 påverkar nyckeltalen: EBITDA blir högre när hyran ersätts av avskrivning och ränta, medan skuldsättningen ökar med leasingskulden.
Läs mer i vår artikel IFRS 16 i praktiken: fem områden att kontrollera, om diskonteringsränta, index, optioner, incitament och variabla avgifter. För att räkna fram själva indextillägget finns vår indexräknare.
Bolag som upprättar sin redovisning enligt IFRS, i Sverige främst noterade koncerner i koncernredovisningen. En juridisk person som följer RFR 2 får välja att inte tillämpa IFRS 16 och i stället kostnadsföra hyran linjärt. Bolag som följer K3 har egna leasingregler.
Avtalets implicita ränta om den lätt kan fastställas. För lokalhyror går det nästan aldrig, så hyresgästen använder sin marginella låneränta: räntan för att låna motsvarande belopp över motsvarande löptid och med motsvarande säkerhet. Räntan bestäms vid start och ändras inte vid en indexjustering.
Vid start räknas skulden på den hyra som gäller då, utan prognos för framtida index (IFRS 16.27 b). När indexjusteringen får effekt på betalningarna, normalt 1 januari, räknas skulden om med den ursprungliga räntan och nyttjanderätten justeras med samma belopp (IFRS 16.42 b och 16.43).
Den ingår om det är rimligt säkert att avtalet förlängs. Svenska lokalavtal förlängs ofta automatiskt med tre år om ingen säger upp, och då behöver hyresgästen bedöma om förlängningen är rimligt säker, till exempel efter stora investeringar i lokalen. Bedömningen omprövas när något väsentligt inträffar som hyresgästen styr över.
Moms ingår inte. Tillägg utöver bashyran bedöms för sig: serviceinslag som värme kan hållas utanför skulden om de särskiljs (IFRS 16.12), och rörliga avgifter som inte beror på index eller ränta ingår inte alls utan kostnadsförs när de uppstår.
Räntan räknas på skulden, som är störst i början. Avskrivningen är linjär. Tillsammans ger de en kostnad som är högre än hyran de första åren och lägre de sista, fast summan över hela avtalet blir densamma som hyrorna.
Sidan är skriven i informationssyfte och är inte redovisningsrådgivning. Stäm av bedömningar och beräkningar för era avtal med er revisor.